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     來源：現(xiàn)代物流報

       我國物流發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及分析
　　物流園區(qū)是我國物流業(yè)發(fā)展的一種重要形式，其集約化、規(guī)�；�、組織化的優(yōu)勢，帶動物流企業(yè)集群式發(fā)展，促使物流產業(yè)集聚效應產生，因此也成為推動物流業(yè)轉型升級的重要載體。
　　從物流園區(qū)的發(fā)展歷程來看，我國物流園區(qū)的發(fā)展也才10年。雖然起步較晚，但物流園區(qū)發(fā)展速度非常快，園區(qū)數(shù)量成倍增長，且投入運營的園區(qū)越來越多。
　　物流園區(qū)受到政府、企業(yè)的熱烈追捧，規(guī)劃建設現(xiàn)代物流園區(qū)成為很多省份地區(qū)推進現(xiàn)代物流發(fā)展的關鍵舉措。園區(qū)熱持久不退。
　　物流園區(qū)雖然數(shù)量多，但真正從事物流業(yè)務運作的園區(qū)并不多。
　　據(jù)統(tǒng)計，截至2011年，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個，平均每個地級市有12.6個物流類園區(qū)。
　　不少物流園區(qū)是打著物流名義圈占土地，50%以上的園區(qū)占地規(guī)模超過1000畝，園區(qū)平均空置率仍達到60%。
　　物流園區(qū)雖然數(shù)量多，但真正具有人氣的物流園區(qū)并不多見，真正把市場培育起來物流園區(qū)少之又少，運營效益很難實現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：招商不理想，缺乏企業(yè)入駐；經營管理不善，企業(yè)入駐后退場；入不敷出，投入產出差距大。

　　物流園區(qū)運營不佳主要在于兩方面原因：
　　一、從項目流程看，園區(qū)項目實施還不夠科學、規(guī)范和嚴謹。
　　物流園區(qū)項目涉及規(guī)劃設計、工程建設、營銷招商、運營等多個環(huán)節(jié)，由于在每個環(huán)節(jié)考慮時缺乏規(guī)范性、科學性、嚴謹性，而且各個環(huán)節(jié)之間缺少關聯(lián)，導致項目無法實施或是無法運營。具體表現(xiàn)為：物流園區(qū)定位不清晰，規(guī)劃缺乏科學性；物流園區(qū)盲目追求規(guī)模，與實際所需求的用地規(guī)模脫節(jié)；物流園區(qū)功能產品設計不合理，無法滿足客戶需求；物流園區(qū)運營服務創(chuàng)新不足，綜合服務能力欠缺。
　　二、從各相關方看，園區(qū)相關方訴求與園區(qū)自身特性不相符。
　　物流園區(qū)是一個服務平臺，有其公共性、社會性和基礎性特征，而政府或園區(qū)投資主體運作園區(qū)的出發(fā)點和訴求與物流園區(qū)自身的特性不相符，從而產生矛盾，影響了園區(qū)健康發(fā)展。具體表現(xiàn)為：政府只將園區(qū)項目當作一般的招商引資項目、工業(yè)項目，在政策支持上與園區(qū)的基礎設施性和產業(yè)服務特性相違背；物流園區(qū)投資主體片面追求項目投資回報的"短、平、快"，在投資、經營決策上與園區(qū)的"投資大、回報周期長"的特性相違背。

　　物流園區(qū)的長效發(fā)展路徑探討
　　物流園區(qū)長效發(fā)展是一項系統(tǒng)工程。物流園區(qū)是一個服務平臺，一個產業(yè)創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，要完整打造這樣一個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是一項系統(tǒng)工程，涉及流程長，環(huán)節(jié)多，周期長。需要政府、投資主體、運營主體協(xié)同運作，共同努力實現(xiàn)園區(qū)的長效發(fā)展。
　　一、政府項目招商時考慮物流園區(qū)的特性。
　　物流園區(qū)具有基礎性、公共性特點，在國外一般作為城市基礎設施工程和產業(yè)公共服務項目，由政府投資。在我國，這更適合"政府創(chuàng)造環(huán)境、企業(yè)創(chuàng)新服務"的運作模式。
　　地方政府要像關注為人流服務的"客運站、機場、高鐵站"的建設一樣，來關注服務于物流的"物流園區(qū)、公路港"的建設，為其創(chuàng)造環(huán)境、提供支持。
　　政府要重新考慮對物流園區(qū)項目的招商定位，應將物流園區(qū)作為城市基礎設施工程和產業(yè)公共服務平臺來打造。
　　根據(jù)當?shù)亟洕�發(fā)展要求，對物流園區(qū)進行統(tǒng)籌規(guī)劃。對符合要求的園區(qū)項目給予土地、稅費、投融資等方面政策支持，對項目的投資強度、容積率等規(guī)劃建設指標不能按照一般招商項目予以限制。
　　做好監(jiān)管職能，對不符合要求的園區(qū)項目要堅決放棄，防止資源浪費。
　　二、投資主體應更關注園區(qū)資源整合和服務創(chuàng)新。
　　投資主體在投資決策時應考慮戰(zhàn)略性投資；更關注園區(qū)資源整合和服務創(chuàng)新，要將園區(qū)作為產業(yè)服務平臺來打造，要形成一個從培育創(chuàng)新環(huán)境、引導創(chuàng)新資源,　到壯大創(chuàng)新主體、利用創(chuàng)新資源、優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境的生態(tài)循環(huán)，打造一個具有創(chuàng)新力的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
　　

       物流園區(qū)規(guī)劃實施的關鍵環(huán)節(jié)
　　基于物流園區(qū)運作流程，對流程每個環(huán)節(jié)進行科學設計，確保園區(qū)項目落地，實現(xiàn)成功運營。
　　一、綜合考慮區(qū)域經濟發(fā)展及物流需求特點，科學規(guī)劃物流園區(qū)。
　　物流園區(qū)進行規(guī)劃時，既要符合區(qū)域經濟產業(yè)發(fā)展要求，也要滿足區(qū)域物流市場需求。因此，對于園區(qū)規(guī)劃必須考慮兩方面：
　　1.必須對區(qū)域物流需求和發(fā)展情況進行系統(tǒng)全面的調研診斷。
　　2.規(guī)劃必須結合區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃等結合起來。
　　對物流園區(qū)的定位基本可總結為三類：運輸樞紐型：以某運輸方式為核心形成的物流園區(qū)；產業(yè)服務型：依托于某個產業(yè)或是服務某種物流需求而形成的物流園區(qū)；城市配送型：依托于區(qū)域性中心城市形成的物流園區(qū)。
　　二、設立"三個三"的標準，實現(xiàn)物流園區(qū)科學選址。
　　三個優(yōu)勢條件：具備經濟圈的優(yōu)勢；交通圈的優(yōu)勢；政策機制優(yōu)勢
　　三項物流資源支撐：物流服務企業(yè)資源；物流設備設施資源；工商企業(yè)貨物資源
　　三類創(chuàng)新資源協(xié)同：政府行政管理職能；中介組織服務職能；平臺營銷服務職能
　　三、重點做好"功能定位、產品設計、規(guī)模設定"三篇文章。
　　功能定位、產品設計、規(guī)模設定關乎后續(xù)工程建設和客戶招商，要重點關注：深入市場調研；明確客戶需求；業(yè)務操作模式；業(yè)務操作習慣；明確功能定位；形成產品設計參數(shù)標準；確定產品規(guī)模；制定項目設計任務書
　　四、完整設計園區(qū)商業(yè)模式，實現(xiàn)園區(qū)經濟效益與社會效益的結合。
　　完整商業(yè)模式設計涉及到業(yè)務如何開展、服務如何設計、如何投入、如何產出、如何贏利、政策體系如何設定、資本何時進入何時退出等等內容，這是園區(qū)投資主體最為關心的，也關系到園區(qū)能否運營成功。
　　在進行商業(yè)模式設計時，首先要滿足入駐企業(yè)的運營需要；要明確項目有較好的投資回報，還要確保項目對區(qū)域經濟發(fā)展、城市建設有長效作用。
　　五、洞悉不同類型的客戶特性，進行精準的選商與招商。
　　首先進行客戶定位分析，清楚客戶類型、消費習慣，同時，進行產品、服務的賣點梳理，針對不同客戶指定不同營銷策略。
　　六、打造平臺運營服務體系，持續(xù)推進客戶服務創(chuàng)新。
　　根據(jù)平臺所處不同階段，推進不同服務與產品，形成完整客戶服務體系。
　　七、循序漸進，層層打造園區(qū)信息化平臺。
　　1.單基地運營管理系統(tǒng)；2.多基地運營管理系統(tǒng)營；3.物流交易管理系統(tǒng)；4.物流企業(yè)管理系統(tǒng)；5.公共服務系統(tǒng)。
　　八、持續(xù)改進，不斷提升園區(qū)運營管理體系的標準化。
　　園區(qū)運營管理涉及客戶管理、安全管理、基礎管理、財務管理、物業(yè)管理、運行維護管理等方方面面，為提高管理效率，對于園區(qū)管理要形成標準化、規(guī)范化的流程和體系。